Kinnisvara soetamine on enamiku inimeste jaoks elu suurim finantstehing, mis toob kaasa mitte ainult rõõmu uuest kodust, vaid ka märkimisväärse hulga bürokraatiat ja lisakulusid. Sageli keskenduvad ostjad ja müüjad kinnisvaraportaalis kuvatavale müügihinnale, unustades, et tehingu lõplik maksumus kujuneb mõnevõrra suuremaks. Üks levinumaid küsimusi, mis tehingu vormistamisel tekib ja mis võib põhjustada isegi vaidlusi, puudutab notaritasusid ja riigilõive. Kes tegelikult peaks need kulud kandma – kas ostja, müüja või jagatakse need pooleks? Kuigi seadusandlus annab teatud raamid, määravad lõpliku jaotuse sageli hoopis turupraktika ja pooltevahelised kokkulepped. Selles artiklis vaatame detailselt sisse tehingukulude maailma, et teaksite täpselt, millega arvestada.
Millest koosneb kinnisvaratehingu kogukulu?
Enne kui asume kulude jagamise juurde, on oluline mõista, millised tasud notari juures üldse tekivad. Kinnisvara ostu-müügitehing ei piirdu vaid allkirja andmisega; see on juriidiline protsess, mis hõlmab mitmeid toiminguid.
Tavapärase ostu-müügitehingu puhul, kus kasutatakse ka pangalaenu, koosnevad kulud peamiselt kolmest suuremast komponendist:
- Tehingu tõestamise notaritasu: See on tasu notari töö eest ostu-müügilepingu ettevalmistamisel ja tõestamisel. Tasu suurus sõltub otseselt tehingu väärtusest (müügihinnast).
- Riigilõiv omandiõiguse ülemineku eest: See summa makstakse riigile selle eest, et kinnistusraamatus tehtaks kanne omaniku vahetumise kohta.
- Hüpoteegi seadmisega seotud kulud: Kui ostja kasutab pangalaenu, tuleb kinnisvarale seada hüpoteek panga kasuks. See toob kaasa eraldi notaritasu ja eraldi riigilõivu hüpoteegi kande eest.
Lisaks nendele põhitasudele võivad lisanduda tasud ärakirjade eest, käibemaks notaritasudelt ning erijuhtudel ka tõlgi tasud, kui üks osapooltest ei valda tehingu keelt.
Kuidas arvutatakse notaritasu?
Eestis ei ole notaritasu suurus notari suva ega kokkuleppe küsimus, vaid see on rangelt reguleeritud notari tasu seadusega. See tagab, et olenemata sellest, millise notari büroos tehing toimub, on baastasu sama.
Notaritasu arvutatakse tehinguväärtuse tabeli alusel. Mida kallim on kinnisvara, seda suurem on notaritasu, kuid protsentuaalselt moodustab see tehingu hinnast järjest väiksema osa. Oluline on meeles pidada, et seaduses toodud tabelis olevatele summadele lisandub alati käibemaks (Eestis hetkel 22%).
Näiteks, kui korteri hind on 100 000 eurot, on täistasu kindel summa. Kui hind on 200 000 eurot, on tasu suurem, kuid mitte automaatselt kahekordne. Konkreetse summa teadasaamiseks on kõige lihtsam kasutada notarite koja kodulehel asuvat kalkulaatorit või küsida hinnapakkumist otse notaribüroost enne tehingu toimumist.
Kes maksab notaritasu: seadus vs. tava
Siin tekib sageli kõige rohkem segadust. Vaatame eraldi juriidilist poolt ja seda, kuidas asjad päriselus käivad.
Mida ütleb seadus?
Notari tasu seaduse kohaselt vastutavad tehingu osapooled (ostja ja müüja) notaritasu maksmise eest solidaarselt. See juriidiline termin tähendab sisuliselt seda, et notaril on õigus nõuda tasu maksmist nii ostjalt kui ka müüjalt. Kui üks pool jätab maksmata, võib notar nõuda kogu summa tasumist teiselt poolelt. Riigi silmis on oluline vaid see, et tehingu eest saaks tasutud, mitte see, milline oli poolte omavaheline diil.
Mis on turupraktika järelturul?
Järelturul (kui ostate korteri või maja eraisikult või ettevõttelt, kes ei ole arendaja) on välja kujunenud väga kindel tava:
- Ostu-müügilepingu notaritasu: Jagatakse tavaliselt võrdselt pooleks (50% maksab ostja, 50% maksab müüja).
- Riigilõiv omandiõiguse kande eest: Selle maksab tavaliselt 100% ulatuses ostja. Loogika seisneb selles, et omanikuvahetuse sisseviimine on ostja huvides – tema tahab saada ametlikuks omanikuks.
Siiski on tegemist vaid tavaga. Osapooled võivad kokku leppida ka teisiti. Näiteks kui müügihind on väga soodne, võib müüja seada tingimuseks, et ostja tasub kõik kulud. Või vastupidi – kui müüjal on kiire, võib ta pakkuda, et maksab ise kõik notaritasud. Kõige olulisem on see kokkulepe fikseerida juba enne notariaega, soovitavalt broneerimislepingu sõlmimisel või kirjavahetuses, et vältida ebamugavat olukorda notari laua taga.
Uusarendused: erinevad reeglid
Uusarenduste puhul, kus ostetakse korter otse arendajalt, kehtivad sageli teistsugused kirjutamata reeglid. Siin dikteerib tingimusi tavaliselt arendaja ning need on kirjas müügipakkumises või hinnakirjas.
Tüüpiline praktika uusarendustes on järgmine:
- Mõned arendajad pakuvad kampaaniate korras, et “notaritasud sisalduvad hinnas” või “maksame notaritasu teie eest”. See on turundusvõte.
- Kui erikokkuleppeid pole, maksab sageli ostja siiski poole asjaõiguslepingu tasust, kuid mõnikord survestatakse ostjat kandma kogu kulu.
- Võlaõigusliku lepingu (broneerimine ehituse ajal) ja asjaõigusliku lepingu (lõplik ost valmimisel) puhul tuleb notaritasu maksta kaks korda, kuigi teatud juhtudel on lõpptehingu tasu soodsam.
Ostjana tasub uusarenduse puhul alati küsida müügijuhilt konkreetne küsimus: “Millised notaritasud lisanduvad müügihinnale ja kes neid maksab?”
Hüpoteegi seadmine: ostja ainuvastutus
Kui kinnisvara ostmiseks kasutatakse pangalaenu, on pildil veel üks suur kuluartikkel – hüpoteegi seadmine. Pank nõuab laenu tagatiseks hüpoteeki ning selle vormistamine on eraldiseisev notariaalne toiming, isegi kui see tehakse samal ajal ostu-müügiga.
Rusikareegel on lihtne: Kõik kulud, mis on seotud ostja laenuga, maksab ostja ise.
See hõlmab:
- Notaritasu hüpoteegi seadmise eest.
- Riigilõiv hüpoteegi kande tegemise eest kinnistusraamatusse.
Müüjal ei ole ostja laenuga mingit pistmist ja temalt ei saa eeldada nende kulude jagamist. Isegi kui ostu-müügilepingu tasu läheb pooleks, siis hüpoteegi arve ulatatakse notari juures otse ostjale.
Müüja varjatud kulud: hüpoteegi kustutamine
Tihti unustatakse, et ka müüjal võib olla kinnisvaral peal vana kodulaenu hüpoteek. Et ostja saaks “puhta” kinnisvara (või et ostja pank nõustuks tehingut finantseerima), tuleb vana hüpoteek kustutada või loovutada.
Selle toimingu kulud on müüja kanda. Kui müüja pank saadab notarissee esindaja, et anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks, kaasneb sellega notaritasu (tavaliselt küllaltki väike summa võrreldes tehingu endaga), mille peab tasuma müüja. See on oluline nüanss, mida tasub müüjana eelarvesse planeerida.
Korduma kippuvad küsimused (KKK)
Järgnevalt vastame lühidalt ja konkreetselt peamistele küsimustele, mis tehingukuludega seoses tekivad.
Kas notaritasu saab tingida?
Ei, notaritasu ei ole läbiräägitav. See on kehtestatud seadusega ja on kõigil notaritel ühesugune. Erinevusi võib esineda vaid lisateenuste (nt tõlkimine või väljaspool bürood toimuv tehing) hinnastamises, kuid põhitasu on fikseeritud.
Kas on võimalik, et müüja maksab kõik kulud?
Jah, see on võimalik, kui pooled nii kokku lepivad. Seadus lubab kulude jaotust poolte vahel vabalt muuta. Kui müüja on nõus maksma nii enda kui ostja osa, on see täiesti seaduslik.
Mis juhtub, kui tehing jääb notaris katki?
Kui notar on lepingu projekti ette valmistanud ja pooled on aja broneerinud, kuid tehing jääb viimasel hetkel ära (nt ostja mõtleb ümber), on notaril õigus küsida tasu lepingu projekti koostamise eest. Tavaliselt esitatakse arve sellele poolele, kes oli tehingu algataja või kes tehingust loobus, kuid juriidiliselt võivad vastutada mõlemad.
Kui suur on riigilõiv?
Riigilõivu suurus sõltub tehingu väärtusest ja see on fikseeritud riigilõivuseaduses. Sarnaselt notaritasule on see progressiivne – mida kallim vara, seda suurem lõiv. Riigilõiv on maksuvaba (sellele ei lisandu käibemaksu).
Ettevalmistus tehinguks ja arvete jagamine
Selleks, et notari juures ei tekiks piinlikku vaikust hetkel, kui sekretär küsib: “Kellele ma arve teen?”, tuleb kodutöö ära teha varem. Parim praktika on leppida kulude jaotus kokku juba siis, kui lepite kokku hinna.
Kui kasutate kinnisvaramaaklerit, on tema ülesanne see info notaribüroole edastada. Maakler märgib notariaalset tehingut ette valmistades andmete ankeeti, kuidas kulud jagunevad (nt “Notaritasu pooleks, riigilõiv ostja, hüpoteek ostja”).
Kui tegutsete ilma maaklerita, peate selle info ise notari abile edastama. Soovituslik on paluda notaribürool saata lepingu projekt (mustand) ja ka esialgne kalkulatsioon kulude kohta paar päeva enne tehingut e-mailile. See annab võimaluse veenduda, et kõik on nii, nagu suusõnaliselt kokku lepitud.
Arvete tasumine toimub tänapäeval enamasti kohapeal kaardimaksega või pangaülekandega vahetult enne tehingut või kohapeal mobiilipangas. Sularahas arveldamine notari tasude puhul on haruldane ja suuremate summade puhul tihti võimatu. Selge eelnev kokkulepe ja kulude täpne teadmine tagab sujuva tehingu ning laseb teil keskenduda kõige olulisemale – uue kodu või investeeringu üle rõõmustamisele.
